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上周，兩市地產(chǎn)板塊表現(xiàn)異常強(qiáng)勢(shì)，周漲幅達(dá)14%，累計(jì)資金凈流入約135億元。尤其是周五，地產(chǎn)板塊漲勢(shì)瘋狂，達(dá)5%以上。在通脹預(yù)期、流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的推動(dòng)下，房地產(chǎn)板塊半年以來(lái)累計(jì)增長(zhǎng)113.27%，超過(guò)上證綜指漲幅55個(gè)點(diǎn)。目前，各家機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)板塊一致看好。
地產(chǎn)率先復(fù)蘇引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)回暖
在經(jīng)濟(jì)衰退期，為挽救經(jīng)濟(jì)，一國(guó)政府通過(guò)實(shí)施寬松貨幣政策帶來(lái)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕之后，該國(guó)房地產(chǎn)業(yè)極有可能率先復(fù)蘇，并形成對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)進(jìn)而引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出低谷。
第一創(chuàng)業(yè)舉例分析，在1987年簽訂廣場(chǎng)協(xié)議之后的日本和2001年新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后的美國(guó)。我國(guó)從2008年11月份以來(lái)，正面臨著類似的政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因此他們認(rèn)為2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入復(fù)蘇是大概率事件，上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)完全印證了他們的看法。
安信證券的高善文認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在進(jìn)入泡沫化過(guò)程，這有利于短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，但在中期內(nèi)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)管理可能形成巨大挑戰(zhàn)。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度看，由于去庫(kù)存化的大體結(jié)束以及大規(guī)模財(cái)政刺激政策逐步發(fā)生作用的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率已經(jīng)擺脫了去年12月到今年年初之間所形成的底部，并進(jìn)入V型復(fù)蘇的右側(cè)；特別是近幾個(gè)月以來(lái)，有越來(lái)越多的證據(jù)表明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在全面恢復(fù)，這一恢復(fù)勢(shì)頭的確立，意味著在中期之內(nèi)由房地產(chǎn)投資所帶動(dòng)的私人部門投資增長(zhǎng)率有望逐步回升。
充裕流動(dòng)性開啟反轉(zhuǎn)契機(jī)
目前，人民銀行實(shí)施的寬松貨幣政策，使得市場(chǎng)流動(dòng)性非常充裕，這對(duì)促成本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)起到了至關(guān)重要的作用。第一創(chuàng)業(yè)認(rèn)為，當(dāng)然，促成本輪市場(chǎng)持續(xù)回暖還有其他一些因素，如地方政府減免稅費(fèi)政策等。但不可否認(rèn)的是央行的信貸擴(kuò)張政策起到了至關(guān)重要的作用。
第一創(chuàng)業(yè)預(yù)計(jì)，央行適度寬松貨幣政策基調(diào)至少在未來(lái)半年內(nèi)不會(huì)改變。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇事關(guān)經(jīng)濟(jì)振興大業(yè)，信貸政策不會(huì)輕易轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇擔(dān)負(fù)著拉動(dòng)內(nèi)需、帶動(dòng)投資、振興經(jīng)濟(jì)的重?fù)?dān)，在經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)明顯企穩(wěn)跡象之前，央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持政策不會(huì)轉(zhuǎn)向。同時(shí)，美國(guó)還十分依賴通過(guò)發(fā)行貨幣解決自身經(jīng)濟(jì)困擾，這一過(guò)程必將導(dǎo)致包括中國(guó)在內(nèi)的全球其他國(guó)家被動(dòng)放松流動(dòng)性。故此，在宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)之際，下半年成交量有望維持高位。
江南證券認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，以美國(guó)投資、中國(guó)生產(chǎn)、美國(guó)消費(fèi)的原有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已被打破，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)將要改變，政府要么放任不管，要么通過(guò)注入大量流動(dòng)性刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)要么萎縮，要么在流動(dòng)性的刺激下出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格重估。在流動(dòng)性的刺激下，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有萎縮。在銷量大幅回升的情況下，下一步可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格的重估。
小陽(yáng)春以后，四、五月份房市繼續(xù)火熱，2009年1-5月份商品房銷量同比上升了25%。江南證券認(rèn)為，很大程度是由于通脹預(yù)期和股市火爆帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，使部分資金轉(zhuǎn)入房市。上證指數(shù)從2008年11月份到2009年6月23日，指數(shù)累計(jì)回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到了65%。
而房市和股市的互動(dòng)有四個(gè)階段。首先，在經(jīng)濟(jì)低迷期，大量釋放的流動(dòng)性，在面臨實(shí)業(yè)投資回報(bào)較低的情況下，紛紛進(jìn)入股市和房市等虛擬資產(chǎn)部門，從而拉高股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第二階段，由于擔(dān)心通脹，從股市中獲取收益的投資者將資金從股市中拿出，而投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步火爆，銷量和價(jià)格同步上升。第三階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆給開發(fā)商帶來(lái)大量的資金，并且通過(guò)股市開始增發(fā)融資。開發(fā)商購(gòu)買土地，用以興建更多的項(xiàng)目來(lái)滿足市場(chǎng)的需求，并通過(guò)銀行貸款用于新建項(xiàng)目的投資，由于擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)上漲，居民紛紛入市，貸款買房，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放。由于流動(dòng)性的泛濫，地價(jià)將先于房?jī)r(jià)上漲。而開發(fā)商擔(dān)心地價(jià)進(jìn)一步上漲，開始更加瘋狂搶地，地價(jià)進(jìn)入上漲環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的帶動(dòng)下，建筑、建材、家電等相關(guān)行業(yè)開始恢復(fù)投資。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)上升的預(yù)期帶動(dòng)下，地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)開始上升；同時(shí)銀行由于貸款數(shù)量的增加，市場(chǎng)預(yù)計(jì)銀行業(yè)績(jī)也將好轉(zhuǎn)，銀行股股價(jià)也將開始上升。在銀行和地產(chǎn)的帶動(dòng)下，股市又進(jìn)一步上漲。
第四階段，股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)和銀行積極房貸釋放的流動(dòng)性進(jìn)一步推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。在這種情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段。
通脹預(yù)期下成為“避風(fēng)港”
2008年以來(lái)，各國(guó)政府紛紛推行擴(kuò)張性的貨幣政策，結(jié)果造成全球性的流動(dòng)性泛濫，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全球都將處于高通脹的環(huán)境之中。5月份我國(guó)CPI、PPI分別同比下滑1.4%、7.2%，分別連續(xù)第四、六個(gè)月出現(xiàn)負(fù)值。盡管我國(guó)現(xiàn)在沒有出現(xiàn)通脹，但在通脹預(yù)期之下，應(yīng)對(duì)的措施是大家不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)。市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正由以剛性需求為主，轉(zhuǎn)型成以投資需求為主。
房地產(chǎn)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)能力，可拉動(dòng)上、下游共50多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，還有利于我國(guó)抵御海外金融危機(jī)的沖擊，增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“脫鉤”能力。東海證券認(rèn)為，在通脹尚未上升到“嚴(yán)防死守”和經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇之前，預(yù)計(jì)中央政府的政策主基調(diào)還是“保增長(zhǎng)”，進(jìn)而保房地產(chǎn)行業(yè)。但值得一提的是，隨著房?jī)r(jià)的上漲，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度可能從原來(lái)的“全面刺激”轉(zhuǎn)向“部分關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)”。
從價(jià)格上看，國(guó)信證券預(yù)計(jì)，在供需緊張的情況下，下半年房?jī)r(jià)仍將報(bào)復(fù)性上漲。首先，通脹預(yù)期明顯，以美國(guó)為首的主要國(guó)家所采取超寬松的貨幣政策正導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，通脹預(yù)期明顯；其次，過(guò)去一年新開工不足，房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費(fèi)又非?？簥^，下半年房?jī)r(jià)將有較明顯的上漲。
目前主流地產(chǎn)股的動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)接近或超過(guò)了30倍，相當(dāng)于2007年上半年的水平。華泰證券認(rèn)為支撐這一估值水平的主要理由包括市場(chǎng)銷售回暖和存在通脹預(yù)期。但是目前居民對(duì)未來(lái)收入的信心開始下降，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大上漲，將對(duì)未來(lái)的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。雖然地產(chǎn)股估值已處于高位，但行業(yè)基本面確實(shí)在轉(zhuǎn)好，在流動(dòng)性充裕的局面下，他們?nèi)跃S持對(duì)行業(yè)的“增持”評(píng)級(jí)。
國(guó)信證券認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲將大幅修復(fù)房企毛利率，使地產(chǎn)公司盈利大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)明年主要地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)將大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，目前估值仍有較大提升空間。他們更是提出了“進(jìn)一步解放思想，做多地產(chǎn)股”的口號(hào)。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)