2009-05-27 | 現(xiàn)代快報(bào)
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國(guó)務(wù)院近日發(fā)出通知再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。受此消息影響，26日Ａ股市場(chǎng)地產(chǎn)股開盤時(shí)普遍走跌，研究開征物業(yè)稅成為當(dāng)日一大“利空”。對(duì)于正處于低谷中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從理論逐漸走向?qū)嵺`的物業(yè)稅對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著什么？
據(jù)新華社 快報(bào)記者 尹曉波 都怡文 王海燕
抑制投機(jī) 穩(wěn)定房?jī)r(jià)
目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，國(guó)家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì)，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。
物業(yè)稅通過提高房地產(chǎn)保有成本、加大“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
如何征收很重要
雖然物業(yè)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面的影響。很多人認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。也有人認(rèn)為，對(duì)于發(fā)展尚不成熟的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，過度抑制投資需求對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。
對(duì)此，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收
記者昨天了解到，南京作為全國(guó)10個(gè)開征試點(diǎn)地區(qū)之一，物業(yè)稅早已“空轉(zhuǎn)”了好幾年，根據(jù)目前試點(diǎn)的模式，物業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)有可能會(huì)按照房屋的“市值”。
從2003年開始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個(gè)地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。作為試點(diǎn)城市之一，南京市劃定了鼓樓等幾個(gè)區(qū)進(jìn)行先行“空轉(zhuǎn)”?！翱辙D(zhuǎn)”怎么個(gè)轉(zhuǎn)法？據(jù)透露，南京稅務(wù)部門設(shè)計(jì)了一個(gè)“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅系統(tǒng)”，說起來也挺簡(jiǎn)單，就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結(jié)構(gòu)等條件，測(cè)算出房子的“評(píng)估價(jià)”。舉例來說，一套新街口附近的房子，面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何，把這些基礎(chǔ)信息輸入系統(tǒng)，那么系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)生成該房子的“評(píng)估價(jià)”。
目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價(jià)格，或者是出租收益來定的，但對(duì)于居住的房屋來說，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個(gè)難題。比如有市民2000年買的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)值30萬，可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬，甚至100萬，那物業(yè)稅該按什么征收呢？
盡管目前還沒有定論，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢(shì)。因?yàn)?，從目前“空轉(zhuǎn)”的方式來看，一旦開征物業(yè)稅，這個(gè)空轉(zhuǎn)的“評(píng)估價(jià)”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價(jià)值。專家表示，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格近年來波動(dòng)的幅度，用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的。
誰來買單
別淪落為交易稅
南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張君認(rèn)為，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關(guān)鍵的因素。他說，如果物業(yè)稅率很高、很重，對(duì)于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言，若房?jī)r(jià)增速達(dá)不到物業(yè)稅稅率，可能會(huì)提前將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)；如果物業(yè)稅率很輕，類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每平方米交一元兩元，可能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用，房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)走高。回顧之前很多涉及到房產(chǎn)的稅種，最后都轉(zhuǎn)嫁到房租和房?jī)r(jià)上，物業(yè)稅是否也會(huì)遇到類似的尷尬，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步水漲船高？張君對(duì)此并不樂觀。
另外，如果物業(yè)稅開征后，征收的稽查力度不大，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦？張君分析說，這種情況從目前國(guó)內(nèi)納稅人的意識(shí)來看，極有可能出現(xiàn)，“總不至于從業(yè)主的個(gè)人收入工資中扣除吧”。因此，物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣，物業(yè)稅一直拖欠不交；二是在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅。如果出現(xiàn)這種情況，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的一個(gè)“交易稅種”，與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了。
開征時(shí)機(jī)
現(xiàn)在可能不是時(shí)候
雖然在國(guó)外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國(guó)外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅，而在我國(guó)，土地屬于國(guó)家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。買房人在買房的時(shí)候,實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金,從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性。
江蘇省國(guó)際稅收研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南京審計(jì)學(xué)院教授蔣大鳴在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說，目前雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體還是不太景氣，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅，對(duì)于那些準(zhǔn)備以小換大的居民來說，很可能就要考慮推遲購(gòu)房計(jì)劃，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇很不利。
他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決，比如物業(yè)稅的概念，很含混。房產(chǎn)是物業(yè)，那么汽車是不是物業(yè)呢？如果只對(duì)房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的、有用于出租的、有用于出售的，怎么區(qū)分？只有一套自住的征不征？擁有多套的又怎么征？還有一套房以什么標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分，是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分？這些問題都必須明確。
“我覺得即使國(guó)內(nèi)要征物業(yè)稅，也不能征得太高，最好有所區(qū)分，低端輕稅、高端重稅。”蔣大鳴說，對(duì)自住房應(yīng)征得很低或是不征，對(duì)于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅。
此外，蔣大鳴還認(rèn)為，指望開征物業(yè)稅增加財(cái)政收入可能只是一廂情愿，“稅收太高，房產(chǎn)交易量肯定下降，反而會(huì)影響到房產(chǎn)交易稅收入。”
部分國(guó)家物業(yè)稅征收辦法
鏈接
部分國(guó)家物業(yè)稅征收辦法
在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間,有的甚至可以達(dá)到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付３萬美元的物業(yè)稅，再加上其他的稅收，在美國(guó)“養(yǎng)”房子比買房子更貴。
在加拿大,政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。在新西蘭和澳大利亞,不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。
據(jù)新華社 快報(bào)記者 尹曉波 都怡文 王海燕
抑制投機(jī) 穩(wěn)定房?jī)r(jià)
目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，國(guó)家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì)，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。
物業(yè)稅通過提高房地產(chǎn)保有成本、加大“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
如何征收很重要
雖然物業(yè)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面的影響。很多人認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。也有人認(rèn)為，對(duì)于發(fā)展尚不成熟的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，過度抑制投資需求對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。
對(duì)此，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收
記者昨天了解到，南京作為全國(guó)10個(gè)開征試點(diǎn)地區(qū)之一，物業(yè)稅早已“空轉(zhuǎn)”了好幾年，根據(jù)目前試點(diǎn)的模式，物業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)有可能會(huì)按照房屋的“市值”。
從2003年開始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個(gè)地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。作為試點(diǎn)城市之一，南京市劃定了鼓樓等幾個(gè)區(qū)進(jìn)行先行“空轉(zhuǎn)”?！翱辙D(zhuǎn)”怎么個(gè)轉(zhuǎn)法？據(jù)透露，南京稅務(wù)部門設(shè)計(jì)了一個(gè)“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅系統(tǒng)”，說起來也挺簡(jiǎn)單，就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結(jié)構(gòu)等條件，測(cè)算出房子的“評(píng)估價(jià)”。舉例來說，一套新街口附近的房子，面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何，把這些基礎(chǔ)信息輸入系統(tǒng)，那么系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)生成該房子的“評(píng)估價(jià)”。
目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價(jià)格，或者是出租收益來定的，但對(duì)于居住的房屋來說，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個(gè)難題。比如有市民2000年買的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)值30萬，可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬，甚至100萬，那物業(yè)稅該按什么征收呢？
盡管目前還沒有定論，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢(shì)。因?yàn)?，從目前“空轉(zhuǎn)”的方式來看，一旦開征物業(yè)稅，這個(gè)空轉(zhuǎn)的“評(píng)估價(jià)”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價(jià)值。專家表示，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格近年來波動(dòng)的幅度，用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的。
誰來買單
別淪落為交易稅
南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張君認(rèn)為，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關(guān)鍵的因素。他說，如果物業(yè)稅率很高、很重，對(duì)于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言，若房?jī)r(jià)增速達(dá)不到物業(yè)稅稅率，可能會(huì)提前將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)；如果物業(yè)稅率很輕，類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每平方米交一元兩元，可能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用，房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)走高。回顧之前很多涉及到房產(chǎn)的稅種，最后都轉(zhuǎn)嫁到房租和房?jī)r(jià)上，物業(yè)稅是否也會(huì)遇到類似的尷尬，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步水漲船高？張君對(duì)此并不樂觀。
另外，如果物業(yè)稅開征后，征收的稽查力度不大，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦？張君分析說，這種情況從目前國(guó)內(nèi)納稅人的意識(shí)來看，極有可能出現(xiàn)，“總不至于從業(yè)主的個(gè)人收入工資中扣除吧”。因此，物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣，物業(yè)稅一直拖欠不交；二是在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅。如果出現(xiàn)這種情況，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的一個(gè)“交易稅種”，與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了。
開征時(shí)機(jī)
現(xiàn)在可能不是時(shí)候
雖然在國(guó)外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國(guó)外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅，而在我國(guó)，土地屬于國(guó)家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。買房人在買房的時(shí)候,實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金,從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性。
江蘇省國(guó)際稅收研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南京審計(jì)學(xué)院教授蔣大鳴在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說，目前雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體還是不太景氣，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅，對(duì)于那些準(zhǔn)備以小換大的居民來說，很可能就要考慮推遲購(gòu)房計(jì)劃，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇很不利。
他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決，比如物業(yè)稅的概念，很含混。房產(chǎn)是物業(yè)，那么汽車是不是物業(yè)呢？如果只對(duì)房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的、有用于出租的、有用于出售的，怎么區(qū)分？只有一套自住的征不征？擁有多套的又怎么征？還有一套房以什么標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分，是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分？這些問題都必須明確。
“我覺得即使國(guó)內(nèi)要征物業(yè)稅，也不能征得太高，最好有所區(qū)分，低端輕稅、高端重稅。”蔣大鳴說，對(duì)自住房應(yīng)征得很低或是不征，對(duì)于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅。
此外，蔣大鳴還認(rèn)為，指望開征物業(yè)稅增加財(cái)政收入可能只是一廂情愿，“稅收太高，房產(chǎn)交易量肯定下降，反而會(huì)影響到房產(chǎn)交易稅收入。”
部分國(guó)家物業(yè)稅征收辦法
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部分國(guó)家物業(yè)稅征收辦法
在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間,有的甚至可以達(dá)到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付３萬美元的物業(yè)稅，再加上其他的稅收，在美國(guó)“養(yǎng)”房子比買房子更貴。
在加拿大,政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。在新西蘭和澳大利亞,不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。