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近日，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)吸引了投資者的眼球，周二、周三房地產(chǎn)股儼然成為大盤的多頭先鋒。在深市，昨日房地產(chǎn)的強勢帶動使深市指數(shù)強于滬市。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股已悄然步入上升通道，似有資金流入，如何理解這個市場現(xiàn)象成為把握投資機會的又一個熱點。
政策扶持 樓市出現(xiàn)暖春
美國商務部周二公布的一項估算數(shù)據(jù)稱，2月份美國新開建房屋數(shù)量大漲22%，創(chuàng)下十九年來最大漲幅。美國2月份新屋開工數(shù)意外上升，是經(jīng)過了連續(xù)7個月的下降后的首次反彈。
回顧2008年美國房市走勢，12月與11月份新屋開工數(shù)分別較前一個月下降14.8%和14.6%，1月份新屋開工數(shù)較前一個月下降14.5%，這種頹勢可以一直回溯至2008年6月份。所以，2月份新屋開工數(shù)22.2%的升幅令華爾街感到吃驚，一些房地產(chǎn)專家也直言看不清房市走向。經(jīng)濟學家伊恩?謝潑德森接受美國當?shù)孛襟w采訪時認為，美國房屋銷售數(shù)字不斷下跌，房屋積存數(shù)量正出現(xiàn)新高，似乎沒有理由出現(xiàn)如此快的新建房屋數(shù)量上升狀況。
作為國內(nèi)經(jīng)濟相對獨立運行的一個例證，我國的房市在金融危機之后的半年之后，演繹了一個不同的故事。2008年年底，中央政府先后出臺“財政部十條”、“國務院三點措施”等政策。主要圍繞適度放松2套房政策，降低房地產(chǎn)交易費用等方面穩(wěn)定國內(nèi)房市。在各個地方，激活房地產(chǎn)市場的政策在2008年已經(jīng)相繼出臺，為了擴大內(nèi)需和活躍當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，各地政府近期又相繼出臺了一些地方性的政策措施，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期的廣東省。
從過往的經(jīng)驗看，地方性政策的扶持力度要大于中央。它們不僅延續(xù)了中央在穩(wěn)定房市方面的相關指導思想，還在更具體的方面，如緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、延長土地開發(fā)期限、消費者購房優(yōu)惠和補貼、擴大購房群體等方面給予了更直接的支持。隨著經(jīng)濟增長壓力的加大，我們預計地方政府會繼續(xù)重視房地產(chǎn)投資的拉動作用，后續(xù)也可能會不斷有新的刺激政策出臺。
房地產(chǎn)市場的回暖，遵循了一條需求提振、消化存量、供給增加的路線。從2月份固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資1―2月份開發(fā)投資2398億元，增長了1.0%。顯示出供給有上升意向。
從地產(chǎn)經(jīng)營的模式分析，通過降價提高成交量，盤活資金已經(jīng)成為基本格調(diào)。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%。上月全國房價同比下降1.2%。各地降價促銷之后帶來的成交快速上升，在很大程度上打消了開發(fā)商“價跌量減”的疑慮，無論是杭州、還是天津和北京，降價促銷正在被更多的樓盤、更多的開發(fā)商采用。同時我們看到，率先進入調(diào)整的珠三角地區(qū)調(diào)整已經(jīng)基本結(jié)束，可售套數(shù)正在持續(xù)減少，而新增供給增長緩慢，供給壓力正在快速釋放。
從實際情形看，降價的效果比較明顯。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后各地房地產(chǎn)成交反彈迅速，各城市房屋成交量環(huán)比顯著增長，個別城市同比上漲驚人，如深圳同比上漲658%，而天津、重慶、成都的環(huán)比銷售面積上漲都在50%以上。另外，沉寂了一段時間的上海房市場也在持續(xù)升溫，上周上海商品住宅共成交32.38萬平方米，創(chuàng)下近70周成交量新高。在房展會的推動下，3月15日上海全市單日商品住宅成交6.74萬平方米，創(chuàng)下了今年來新高。更令市場振奮的是，隨著銷售的回暖，各地的房地產(chǎn)庫存也在快速下降，不少城市已回落至正常的區(qū)間，庫存壓力的消減使得不少地產(chǎn)公司面臨新的發(fā)展機遇。
四大視角鎖定地產(chǎn)股
房地產(chǎn)的復蘇無可爭議成為中國調(diào)動內(nèi)需、復蘇經(jīng)濟的一個重要陣地。在選股的技術(shù)層面，我們認為有必要把握四個角度，其一是地方政府扶持力度較大的地產(chǎn)公司。主要包括那些能夠獲得保障性住房、廉租房合同和其它與地產(chǎn)有關的政府扶持的地產(chǎn)企業(yè)。
第二個角度是從需求端的提升來選擇個股。主要包括迪斯尼題材、環(huán)球影視題材、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展題材等，在需求獲得有效提振的背景下，這些題材涉及的公司預計會有較好的盈利空間。典型的如浦東地產(chǎn)股、北京地產(chǎn)股、福建、重慶以及港珠澳大橋概念所帶來的珠海等區(qū)域性地產(chǎn)龍頭品種等。
第三個角度是從行業(yè)復蘇的順序和力度來選股。目前深圳等區(qū)域的房地產(chǎn)復蘇跡象較為明顯，因此，深圳地區(qū)房地產(chǎn)股可積極跟蹤，當然也包括業(yè)務總量中擁有大量深圳商品房銷售比重的品種，招商地產(chǎn)、金地集團、沙河股份、深長城、深振業(yè)等品種就是如此。
第四個角度是從市場層面的變動來考慮。比如說大股東定向增發(fā)價格較高的公司，涉及并購主題的公司。包括云南城投、陽光發(fā)展、中江地產(chǎn)等個股。
由于目前一線地產(chǎn)股估值已有較大提高，因此，面臨短期盤整壓力，我們建議可在調(diào)整時逢低介入。
來源：證券日報