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關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知
時(shí)間:2012-08-21     來源:國家稅務(wù)總局
國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知
國稅發(fā)[2006]108號
  各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局,河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省(自治區(qū)、直轄市)財(cái)政廳(局),青島、寧波、廈門市財(cái)政局:
  《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。之后,根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展需要,《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號)對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算和換購住房的個(gè)人所得稅有關(guān)問題做了具體規(guī)定。目前,在征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅中,各地又反映出一些需要進(jìn)一步明確的問題。為完善制度,加強(qiáng)征管,根據(jù)個(gè)人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定精神,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:
  一、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
  二、對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
  (一)房屋原值具體為:
  1.商品房:購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
  2.自建住房:實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
  3. 經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi),以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
  4.已購公有住房:原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款,加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
  已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購買的公有住房。
  經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
  5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房:根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房[2003]234號)等有關(guān)規(guī)定,其原值分別為:
  (1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的,為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);
  (2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);
  (3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人除取得所調(diào)換房屋,又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi),減去貨幣補(bǔ)償后的余額;
  (4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人取得所調(diào)換房屋,又支付部分貨幣的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款,加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
  (二)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
  (三)合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
  1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:
  (1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;
  (2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。
  納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
  2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
  3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等,憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
  本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。
  三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
  四、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]82號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]156號)的規(guī)定。為方便出售住房的個(gè)人依法履行納稅義務(wù),加強(qiáng)稅收征管,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理;地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的,應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。
  五、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真落實(shí)有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號)的規(guī)定,對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系,全部或部分退還納稅保證金;對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策,確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
  六、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號)和《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2005]181號)要求,按規(guī)定建立個(gè)人所得稅納稅保證金專戶,為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案,加強(qiáng)對納稅保證金信息的采集、比對、審核;向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序;認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時(shí)辦理。
  七、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真宣傳和落實(shí)有關(guān)稅收政策,維護(hù)納稅人的各項(xiàng)合法權(quán)益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個(gè)人所得稅法及有關(guān)稅收政策,加強(qiáng)對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個(gè)人所得稅的納稅輔導(dǎo);二是要加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門、中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通,充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)協(xié)稅護(hù)稅作用,促使其協(xié)助納稅人準(zhǔn)確計(jì)算稅款;三是嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序,明確納稅人應(yīng)報(bào)送的有關(guān)資料,做好涉稅資料審查鑒定工作;四是對于符合減免稅政策的個(gè)人住房交易所得,要及時(shí)辦理減免稅審批手續(xù)。
  國家稅務(wù)總局
  二○○六年七月十八日